小區(qū)車位如何歸屬？公共部位維修、維護(hù)費(fèi)，應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)支付？業(yè)主享有“陽(yáng)光權(quán)”如何維護(hù)？《物權(quán)法》解析小區(qū)物業(yè)管理中常見(jiàn)的熱點(diǎn)問(wèn)題。

一、車位：規(guī)劃的車位應(yīng)當(dāng)先滿足業(yè)主需要

問(wèn)：我在某樓盤購(gòu)買了一套商品房，由于開(kāi)發(fā)商將車位的價(jià)格定得很高（十五六萬(wàn)元一個(gè)），我不打算購(gòu)買車位，只想租。但是開(kāi)發(fā)商說(shuō)車位只賣不租，根據(jù)《物權(quán)法》，小區(qū)車位應(yīng)該如何歸屬？業(yè)主是否可以要求租賃車位？

解答：《物權(quán)法》的第七十四條規(guī)定“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?/span>

該條規(guī)定得很明確，在建筑區(qū)劃內(nèi)的停車位，業(yè)主應(yīng)同開(kāi)發(fā)商協(xié)商購(gòu)買或者租用，開(kāi)發(fā)商不同意出租，只愿意出讓的話，開(kāi)發(fā)商的行為也是合法的；如果開(kāi)發(fā)商出租或者出讓的是業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地的話，那業(yè)主完全可以向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利，畢竟根據(jù)該條規(guī)定，業(yè)主共有道路和其他場(chǎng)地中用于停放汽車的車位是屬于業(yè)主共有的，不屬于開(kāi)發(fā)商所有，業(yè)主完全可以不向開(kāi)發(fā)商支付這類費(fèi)用。

二、物管：業(yè)主大會(huì)可更換小區(qū)物管公司

問(wèn)：我們小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)高，管理水平低，與業(yè)主關(guān)系緊張。根據(jù)《物權(quán)法》，我們業(yè)主可以通過(guò)什么途徑來(lái)更換小區(qū)物業(yè)管理公司？小區(qū)業(yè)委會(huì)的權(quán)利、義務(wù)有哪些？

解答：根據(jù)《物權(quán)法》第七十五、七十六條的規(guī)定，業(yè)主可以成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)更換小區(qū)物管公司，其權(quán)利、義務(wù)包括：制定修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人，以及籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金等。

三、業(yè)主承擔(dān)公共部位維修、維護(hù)費(fèi)

問(wèn)：小區(qū)內(nèi)的公共綠地、道路，或者建筑物公共部位（電梯、水箱）的維修、維護(hù)費(fèi)用，根據(jù)《物權(quán)法》，應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)支付？

解答：《物權(quán)法》沒(méi)有直接規(guī)定公共綠化、道路或者建筑物公共部位的維護(hù)、維修費(fèi)用的承擔(dān)問(wèn)題。但《物權(quán)法》第72條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！痹摋l應(yīng)含有業(yè)主承擔(dān)公共部位維修、維護(hù)費(fèi)之意。

物業(yè)管理實(shí)踐中，日常維護(hù)、維修費(fèi)依法屬于物業(yè)管理服務(wù)成本，從業(yè)主所交的管理費(fèi)中支出，支出超出管理費(fèi)用之外的，視物業(yè)管理的體制而有所不同：包干制的，超出部分由物業(yè)管理公司承擔(dān)；酬金制的，超出部分由各業(yè)主分?jǐn)偂Ｈ艄膊课坏木S修屬中修或以上的，則不管屬于何種制度，該費(fèi)用由各業(yè)主承擔(dān)。有維修資金的，在維修資金增值部分中開(kāi)支，增值部分不足以開(kāi)支的，由物業(yè)管理維修基金墊支，墊支部分再向業(yè)主收回。

四、業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)

問(wèn)：一些小區(qū)物業(yè)公司為了謀取利益，在小區(qū)內(nèi)搞各種展會(huì)，并利用建筑物的外墻為一些公司做各種墻體廣告，或者改變會(huì)所功能，將其改成酒樓、歌廳等經(jīng)營(yíng)性場(chǎng)所。《物權(quán)法》中對(duì)此有何規(guī)定，業(yè)主該如何維護(hù)自己的利益？

解答：《物權(quán)法》第七十條規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利?！钡谄呤l規(guī)定：“業(yè)主對(duì)建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)?！?/span>

根據(jù)前述規(guī)定，“建筑物的外墻”屬于建筑物的“共有部分”，業(yè)主對(duì)其享有共有和共同管理的權(quán)利，未經(jīng)許可，物業(yè)公司不得擅自做廣告牟利。對(duì)于“會(huì)所”，應(yīng)考慮其性質(zhì)，如果登記為“經(jīng)營(yíng)性用房”，則權(quán)利人對(duì)其享有完全的使用和處分權(quán)；如果屬于業(yè)主共有，則不得擅自改變用途牟取利益。

五、業(yè)主享有“陽(yáng)光權(quán)”

問(wèn)：我居住的小區(qū)商品房，原本樓盤規(guī)劃的間距比較開(kāi)闊，但是等收樓時(shí)才發(fā)現(xiàn)，樓盤間距實(shí)際上很窄。我購(gòu)買的是第2層房屋，盡管臥室都是朝南，但是一天之中，很難有較長(zhǎng)時(shí)間能夠射進(jìn)陽(yáng)光，通風(fēng)情況也不太好，居住的感覺(jué)相當(dāng)壓抑、不舒服。我想咨詢，根據(jù)《物權(quán)法》，我該如何維護(hù)自己的權(quán)利？

解答：根據(jù)《物權(quán)法》第89條的規(guī)定：“建造建筑物，不得違反國(guó)家有關(guān)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照?！笨梢?jiàn)《物權(quán)法》為公民維護(hù)“陽(yáng)光權(quán)”提供了法律依據(jù)。由于開(kāi)發(fā)商的違規(guī)施工，超規(guī)劃建設(shè)，導(dǎo)致新建住宅樓層數(shù)過(guò)高，密度過(guò)大而影響了相鄰建筑物的日照權(quán)利，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任，權(quán)利人有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商消除妨礙等，但是《物權(quán)法》的規(guī)定只是明確了“陽(yáng)光權(quán)”的歸屬，《侵權(quán)責(zé)任法》則將明確權(quán)屬受到侵害該怎么辦，全國(guó)人大常委會(huì)2007年立法計(jì)劃安排的9件預(yù)備立法項(xiàng)目中就包括制定《侵權(quán)責(zé)任法》，待該法出臺(tái)后，廣大公民的“陽(yáng)光權(quán)”將會(huì)更好地得以保障。

六、鄰居要為維修問(wèn)題提供便利

問(wèn)：我居住在一樓，房屋下水管道經(jīng)常發(fā)生堵塞事件，污水漫到房間內(nèi)，不得不找人維修。但是由于發(fā)生堵塞不是我們一家的問(wèn)題，而是關(guān)系到樓上、樓下很多鄰居，他們由于家里暫時(shí)沒(méi)有堵塞，常常不愿意我們?nèi)ニ麄兗也檎以?，因此一直沒(méi)有找到問(wèn)題所在，每次維修都是治標(biāo)不治本，到現(xiàn)在問(wèn)題都沒(méi)有得到徹底解決。請(qǐng)問(wèn)，根據(jù)《物權(quán)法》，我有權(quán)請(qǐng)求鄰居配合維修房屋嗎？

解答：根據(jù)《物權(quán)法》第88條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和煤氣管線等必須利用相鄰?fù)恋亍⒔ㄖ锏?，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利?！?/span>

此前因?yàn)樾薹孔?、通管道等?wèn)題，引發(fā)鄰居之間的糾紛很多，此次明確規(guī)定，如果鄰居必須要通行，或者通管道等，必須要提供必要的便利。比如樓下鄰居發(fā)現(xiàn)家中管道堵了，問(wèn)題可能出在樓上，那樓上鄰居就要提供便利，讓樓下居民進(jìn)行管道的檢查。